Artigo de Opinião
João Lopes
Hoje em dia, a tendência actual no mercado imobiliário é o aumento da procura pelo arrendamento habitacional e, a um menor nível, a procura crescente nos últimos três anos por hotéis tanto em funcionamento, como em projecto ou de edifícios passíveis de serem reconvertidos em hotéis.
Começando pela hotelaria e tomando como exemplo a cidade de Lisboa, nos próximos 3 anos vão abrir cerca de 30 hotéis no centro de Lisboa. Será que o número de turistas vai aumentar exponencialmente? Sei, por exemplo, que existe um edifício em Lisboa com projecto aprovado para um hotel de 4 estrelas e que tem um hotel à sua esquerda, outro à sua direita e para além destes abriu outro hotel mesmo em frente no mês passado. Com a construção civil parada, este pode ser um dos caminhos para a revitalização desta indústria. Esta situação lembra-me uma frase do filme “Field of Dreams” do Kevin Costner: “If you build it they will come”. Antigamente construíamos imóveis habitacionais na esperança de haver sempre comprador, agora construimos hotéis na esperança de haver mais turistas? Será por causa do novo aeroporto ou do TGV? Estas novas obras públicas vão trazer com certeza mais turistas? Espero que sim para bem de toda a economia portuguesa.
Relativamente ao arrendamento habitacional, e muito devido à dificuldade em se obter um crédito bancário para compra de habitação, hoje em dia os proprietários arrendam imóveis habitacionais com maior facilidade. Existem vários benefícios para os inquilinos que arrendam casa: não têm custos fiscais (IMT, IMI, Imposto de Selo, registos, etc); não têm custos de manutenção nem de condomínio; e não têm necessidade de empatar capitais próprios ou alheios e, assim, sem risco de investimento. Como muitos jovens procuram, actualmente, melhores oportunidades de emprego noutros países, o arrendamento constitui a melhor opção de habitação, pois sendo o activo imobiliário pouco líquido, a sua venda num reduzido espaço de tempo origina normalmente perdas de capital. O único ponto negativo no arrendamento é o facto das rendas serem um custo não recuperável. Aqui entram os FIIAH (Fundos de Investimento Imobiliário de Arrendamento Habitacional) que são fundos de investimento imobiliário que investem um mínimo de 75% em imóveis destinados ao arrendamento habitacional permanente. Estes fundos têm vantagens para os investidores ao nível de isenções fiscais (IRC dos rendimentos, IMI, IMT e Imposto de Selo) e para os arrendatários que passam a deter uma opção de recompra do imóvel que habitam.
Em suma, estas novas tendências do mercado imobiliário demonstram que é necessário uma evolução e uma adaptabilidade contínua por parte dos promotores imobiliários de forma a não terem em carteira activos imobiliários “parados”, os quais não geram rendimentos ou não se conseguem vender.
1 comentário:
por partes:
sim os hotéis vão encher, até porque com a deflação que vêm aí, e os custos do transporte aéreo a continuar a subir, o centro da Europa vai adorar visitar muito económicamente um dos mais bonitos museus ao ar livre da Europa com uma luz e um clima admiráveis. Já assim foi e quando eu era um pobre estudante na Alemanha, vivia como um rei quando visitava Portugal.
Por outro lado, há dezenas de hotéis e residenciais que vão fechar porque eram competitivos no tempo dos refugiados judeus durante a 2a. Guerra Mundial e dos backpackers de sandálias que nos visitavam antes da adopção do Euro.
Quanto ao mercado do arrendamento, aí está um exemplo das distorções fiscais na alocação eficiente do capital (escasso) na economia portuguesa. Acabem com essas benesses todas e deixem o capital encontrar o seu uso mais produtivo. No processo maximisem a receita fiscal, ou no mínimo, deixem de dar prendas fiscais à custa do povo, a quem não merece ou não precisa.
Desculpem, ando azedo. A resposta dos mercados ao pacote grego foi catastrófica. Nem os políticos da França e Alemanha têm mais credibilidade e a Europa, ou o Euro vão acabar mesmo muito mal. No meu blog, que é em inglês, descrevi a situação e a única solução que vejo agora:
1. para o endividamento futuro têm que haver regras e riscos muito claros para os compradores da dívida pública;
2. o BCE têm que garantir toda a dívida histórica dos estados Europeus;
3. O BCE têm que abolir temporáriamente a regra do mark-to-market ao que os bancos estão sujeitos para dívida soberana Europeia histórica.
O endividamento passado dos governos foi fundamentado em regras erradas ou em lógicas ou análises erradas. Ou fazemos um corte atársico com o passado ou vamos morrer afundads nos erros e malentendidos passados.
Por favor, vocês que estão aí, façam qualquer coisa. A Grécia vai acabar po reestruturar a sua dívida e seria bom que Portugal, se não a Europa, tivesse um plano de acção.
Está fora de questão a Grécia, ou qualquer outro país mimado da Europa, aguentar com anos a fiao em que recupera a sua competividade sem usar a desvalorização da sua moeda. Era essa a válvula de escape dos antigos programas de ajustamento do FMI. Com o Euro essa válvula já não existe e o povo vai às barricadas, ai vai. O que existe sim, são possíveis transferências massiças do centro produtivo (Alemanha & Co) e esses recusam-se a disponibilizar o cacau.
Boa sorte e não se procupem com o imobiliário. Tudo o que tiver vista ou estiver num bairro com charme vai ter um proprietário feliz da Europa central, provávelmente reformado que vai querer silêncio nas ruas a partir das 21.
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